0713-3637888
134-0992-7009

您所在的位置: 黄梅刘德华律师 >律师文集

律师介绍

刘德华律师 刘德华律师,现执业于湖北美博律师事务所。毕业于武汉大学,中华律师协会会员,熟悉黄冈本土文化,人脉资源广泛。凭借扎实的法学功底,精干的办案风格,缜密突出的业务能力、法庭应变能力,办理了大量各类型案件,坚决地维护了... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:刘德华律师

电话号码:0713-3637888

手机号码:13409927009

邮箱地址:195235732@qq.com

执业证号:14211201410141155

执业律所:湖北美博律师事务所

联系地址:湖北省黄梅县城乡社区路口

律师文集

什么绊住了业委会成立的脚步

“业委会”这个名词在诞生之初,是希望营造一种由开发商、物业公司、业主三方共同管理小区的和谐局面。然而在多年来的实践中,“业委会”更多地成为了“维权”的代名词,不少小区尚在为成立一个真正由业主推选的业委会而苦苦挣扎。在日前举办的首届中国业主与物业服务论坛上,这种现象再次被提出讨论——是什么绊住了业委会成立的脚步?又是什么在制造业主与物业公司的分歧?

历史的初衷为了和谐与共赢

1991年3月22日晚上7点30分,深圳市天景花园4栋B座底层的管理处会议室,天景花园业主委员会成立大会暨第一次委员会例会悄然召开,王石、姚牧民、郭兆斌等万科高层悉数到场,中国第一个业主委员会宣告成立。

天景花园业主委员会产生的动机源于物业公司,希望“业主共同参与小区的管理”。这种为小区着想的管理观念得到业主们的认同。追求完善管理的开发商和物业公司,自发缔造了第一个业主委员会。天景花园业主委员会第二届会长林建平,在1995年写给全国优秀管理住宅小区检查团的一封信中,充满着自豪,“我们感到欣慰的是在同万科物业的管理者一起共建文明小区。我们认为尽管业主大会及委员会是住宅小区的最高权力机构,但是它与物业管理部门是相辅相成的,互为依存的。”林建平曾形象地比喻,“业主委员会与物业管理公司就是一对恋人,要相互沟通,求同存异,才能把小区建设好。”

然而在之后的十几年中,这种和谐的局面在全国其他小区内,却经常被业委会与物业公司的“维权斗争”所替代,甚至不少小区由于种种原因无法成立业委会,导致业主利益被长时间忽视。

业内人士表示,从经济层面看,开发商、物业公司、业主委员会及由其代表的业主都是市场主体,经济利益不同。市场行为的一个很重要特征就是追求利益的最大化,在开发商、物业公司为了追求自己的利益涉嫌侵犯业主利益的时候,业主委员会势必会与他们发生矛盾。这种矛盾在正常的法治状态下才能完美化解,作为监管角色的政府部门,如果与开发商、物业公司结成了利益同盟,只会导致矛盾激化。

窘迫的现实业委会成立之困

在2008年两会期间,民进党北京市委作为党派提案提交至政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》中表示:“业委会的发展并不顺利,北京80%的小区没有成立业委会,很多业委会处境艰难。”报告显示,目前,北京市的新建小区基本已经实行物业管理,但北京市内老旧小区和新旧混居小区,基本未实行统一物业管理。全市1980年以前的老旧小区1582个,建筑面积5800万平方米,未实行物业管理的1213个,约占80%。

在2009年广东省两会期间,有省政协委员表示广东省内77.3%%的小区没有成立业委会,筹备业委会困难重重,有的筹备2年~3年最终无功而返,有的筹备六七次,次次流产。

在东北某拥有上千个小区的省会城市,近3年来房产部门备案的业委会仅有70余家,与业主的实际需求极不吻合。

在近几年涉及物业纠纷的采访中,记者发现业主们对于成立业委会的态度也大不相同,有的十分支持,但不了解业委会用途;有的社区虽然居民成立业委会意愿强烈,但没人“挑头”;还有的业主认为即使没有业委会,小区管理也算不错,没必要成立。

无奈的原因开发商、政府、业主都有责任

通过总结近年来业委会成立困难的案例,武汉市山水华庭业主委员会主任梁俊华表示,开发商和前期物业管理公司的阻扰,有关部门的指导和协助不到位或者过位,部分业主的参与意识不端成为绊住业委会成立脚步的三大原因。

与早期万科物业主动成立业主委员会不同,目前,前期物业公司大多与开发商结成同盟,致使业委会一旦成立,这些公司便直接成为业主维权的对象。于是,对于成立业主委员会这桩“事关生死”的事件,许多前期物业管理公司联合开发商全力抵制。

在分期开发的小区中,业主投票无法达到法定人数要求,导致业委会无法成立的情况也比较普遍。在武汉市某分三期开发的小区中,一期业主入住已4年之久,其要求成立业主委员会的申请被驳回。理由是业主委员会应由一期、二期、三期业主共同成立。而该小区二期工程交房不足一年,许多业主尚未入住,三期正在交房,50%%的入住率远未达到。在开发商不主动提供业主名册的情况下,该小区成立业主委员会被迫搁置。

在政府组织方面,按照《物权法》第七十五条第二款规定,“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”然而,许多地方将业主可以享受指导和协助的法律权利变成强制性的法律义务,理解为必须接受地方人民政府有关部门的指导和协助,否则业主委员会的处理归于无效。

记者在采访中发现,实际操作中,政府有关部门在小区启动业委会选举程序之初并不进行指导、而当结果公布后却指出原因程序上的缺漏,对业委会不予备案的情况不在少数。这种前期不指导,后期又干预的做法,很容易激化小区内的矛盾。造成这种情况的原因之一,便在于部分政府机构设置中人员配置不尽合理。广州市某区拥有近2000个实行专业化物业管理的社区,然而区级物业管理机构仅有两名专职工作人员。

此外,小区业主参与动机不端正等问题也是困阻业委会成立的主要原因。有业委会主任表示,部分业主存在的搭便车的想法,缺乏奉献精神,为个人私利竞选业委会主任,认为业委会与居委会等同这四种错误意识,是现实中阻挠业委会成立的常见原因。


免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。

添加微信×

扫一扫添加朋友圈